Sunday, April 25, 2010

صفقات بـ1,2 مليار دولار خلال الشهرين الأولين



سوق العقارات تستثمر الاستقرار .. xوالأسعار باتت خيالية
صفقات بـ1,2 مليار دولار خلال الشهرين الأولين
مكارم: جنون وشراهة
يسيطران على السوق
سركيس: زيادة الأسعار لن تتوقف
ويجب اتخاذ ترتيبات ضريبية
المستقبل - الاثنين 26 نيسان 2010 - العدد 3635 - المستقبل الإقتصادي - صفحة 12

رائد الخطيب
لم يفت المؤتمرين في ملتقى "العقار والتمويل" الذي انعقد الأسبوع الماضي في بيروت، التذكير بأهمية الاستقرار السياسي والأمني في لبنان، ومدى انعكاسه الايجابي على سوق العقار، والذي أنتج ثقة غير معهودة في الاقتصاد اللبناني في الفترات السابقة واللاحقة للأزمة المالية العالمية، وهو ما أجمع المؤتمرون على تسميته بالظاهرة. خصوصاً وأن العقار في لبنان بات يمثل حجماً استثمارياً لا يستهان به يُقدر بما يعادل 7 إلى 10 مليارات دولار في كلٍّ من عاميّ 2008 و 2009.
وعلى هذا الأساس يمكن وضع المؤتمر في سياق "احتفالية" خاصة بصعود ركن جديد من أركان الاقتصاد الوطني، الى مستويات عالية، اصطلح على تسميتها بـ"الظاهرة"، إذ انها مشت بعكس رياح الأزمة المالية العالمية التي خفضت منسوبات الأسعار بشكل حاد.
فقد ارتفعت قيمة الصفقات العقارية من 616 مليون دولار خلال الشهرين الأولين من 2009 الى نحو 1،2 مليار دولار في الشهرين الأولين من 2010، مترافقة مع زيادة في نسبة العقود والصفقات. فيما زاد عدد الأمتار المسجلة نحو 58,3% بالمقارنة بين آذار (مارس) 2009 وآذار2010، ففي حين سجل آذار 2009 ما مقداره 679,302 متر مربع سجل آذار 2010 نحو 1,629,287 مترا مربعا، كما زاد عدد المعاملات المسجلة في آذار 2010 عن مثيله من العام 2009، من 1,043 معاملة الى 1,489 معاملة.
وقال رئيس مجلس إدارة المؤسسة العامة للاستثمار "إيدال" نبيل عيتاني لـ"المستقبل"، إن هذه القوة يجب أن تقابل بنوع من التنظيم على مستوى البنية التحتية والسلامة العامة"، ولفت الى أن هذه الفورة مردها الى الوضع السياسي السليم في البلد، والثقة المتزايدة بالحكومة.
إلا أنه على الرغم من فورة العقار الآخذة توسعاً بالمشاريع، فإن هناك جانباً سلبياً في مسألة تفاقم الأسعار صعوداً، أو لجهة عدم الالتزام بالمخطط التوجيهي للأراضي، ما أدى الى ارتفاع أسعار مبالغ فيها في بيروت وغيرها من المناطق، وهو ما بدأت تستشعر بها.
"رامكو": تحكم لا منطقي بالأسعار
وإذا كانت أسعار الأراضي، قد سجلت ارتفاعاً في بعض المناطق والقطاعات بنسب تراوحت بين 200% و 400% خلال السنوات الخمس الماضية، وأسعار الشقق بنسب تراوحت بين 100% و 200% في المدة نفسها في عدد من أحياء العاصمة بيروت والمناطق. فقد رد مدير عام شركة "رامكو" للتسويق والاستشارات العقارية رجا مكارم، السبب الرئيسي للغلاء المستشري في أسعار الشقق والعقارات لـ"شراهة" الجميع، بدءًا بمسؤولية كبيرة تقع على الوسطاء العقاريين وهم كثر ثم المطورين ثم أصحاب الأراضي المالكين، واصفاً ما تشهده السوق العقارية اليوم بـ"الجنون" وبتحكّم اللامنطق بالأسعار وقال لـ"المستقبل"، "أصحاب الشقق يرفعون الأسعار معللين السبب بارتفاع سعر الأرض غير المنطقي، لأنّه عندما اشترى هؤلاء الارض كانت بسعر مختلف تماما عن السعر الحالي، كما أن المستغرب هو تصرّف المطوّر العقاري، الذي سبق له أن اشترى المتر القابل للبناء وتكلف 1000 دولار للبناء ما يسمح له أن يبيع متر الشقة بـ3000 دولار، ولكنّه في الوقت الحالي يبيعها بـ3750 أو 4000 دولار، لأنّه يتبع سعراً وهمياً مستفيداً من الجنون المسيطر على السوق العقارية".
ورأى مكارم أن استمرار معادلة "ارتفاع الطلب والنقص في العرض" لن ترحم الباحث عن شقة، لافتاً الى ان سعر متر الأرض ارتفع منذ العام الماضي بما نسبته 40% الى 50%، ما هو جنوني وغير منطقي فالارتفاع الطبيعي يجب ألا يتخطى الـ 15% الى 20% سنويا.
وأوضح أن الشقق السكنية تشهد جمودا من حيث العرض والطلب، وأشار الى أن الأسعار ارتفعت منذ العام الماضي بما نسبته 15% لا أكثر وشرح قائلاً، "منذ العام 2005 بدأت الفورة في الاسعار فأصبح معدل ارتفاع الأسعار كل عام بما نسبته 20% الى 30% الى ان حصلت الفورة الكبرى في العام 2008 حيث ارتفعت الأسعار بما نسبته 40%."
واعتبر مكارم، أن أصحاب الشقق اليوم يطلبون ما نسبته 30% الى 50% زيادة عن السعر العادل، مشيراً الى أن هناك "مأساة" تتفاقم مع الأيام بحيث بات من الصعب جدا على أصحاب الدخل المحدود، أن يسكنوا في العاصمة بيروت، وبهذا نتجه لنكون كمختلف بلدان العالم حيث تسكن النخبة الثرية العاصمة، فيما يسكن اصحاب الدخل المحدود في الضواحي القريبة او البعيدة من العاصمة.
وفصّل مكارم وضع الشقق الحالي قائلا "لقد خفّ الطلب على الشقق الكبيرة من قبل غير اللبنانيين والخليجيين خصوصا بعد حرب تموز، وما زال الوضع اليوم على حاله، أما من ناحية الشقق المتوسطة التي تتراوح مساحتها بين 300 و 400 متر فقد باتت أسعارها خيالية، اذ يتراوح سعر المتر الواحد بين 3000 دولار و 5000 دولار في الطوابق الأولى، ما جعل الافراد القادرين على شراء هذا النوع من الشقق معدودين،" لافتا الى أن أصحاب الميزانية التي تراوح بين 500000 و700000 دولار هم الأكثر عددا اليوم، والذين يبحثون جديا عن شقق ولا يجدونها الا اذا قبلوا بمساحات أقل بكثير من طموحاتهم.
مكارم شدّد على أنّه وفي بلاد كبلادنا تعتمد على الاقتصاد الحر، لا يمكن لجم الأسعار التي تخضع للعرض والطلب، ولفت الى ان شركة "سوليدير" وحدها قادرة اليوم على تجميد الاسعار كونها كانت القاطرة الرئيسية في رفع أسعار أراضي سوليدر، وان بقيت على مستواها اليوم يمكن أن تسهم في لجم السوق لأن جنون أسعار باقي المناطق بدأ يفوق أسعار سولدير، وهي التي تتفوق على كافة المناطق من سكنية وتجارية ومكاتب.
ورأى انها حلقة متكاملة تشمل الجميع بدءًا بالوسطاء العقاريين وخاصة غير المحترفين، وهم كثر ثم مالكي العقارات، الذين يسمعون بأسعار شقق خيالية فيجنون، ثم المطورون العقاريون، الذين لا يكتفون بالربح المعقول، ويعكسون أسعار الأرض مستقبلا. فالشراهة تعم الجميع، والإتكال على كلام الصالونات يصيب الجميع. وأكد أن الوسيط يجب أن يردع البائع التائه في الأوهام، وعليه أن يعطي المشورة العقلانية ويمتنع عن نقل سعر المبيع إن لم يكن عادلاً أو بأقل تعديل عقلانياً. المطورون يقومون بدور إيجابي بامتناعهم عن الشراء بالأسعار غير المنطقية، لكنهم يرفعون أسعار شققهم غير المباعة لضمان قيمة البديل، ويعكسون أسعاراً معادلة لأسعار الأراضي المطلوبة.
واقع العقار في ضوء الموازنة الجديدة
ومن جهته، يقوّم الاستشاري المهندس راشد سركيس، الواقع العقاري في ضوء مشروع الموازنة الجديدة، ويرى ان العمل السليم يتطلب فلسفة موضوعية ترتكز على مبادئ عادلة، تؤدي الى انتاج حلول متسعة ترضي الجميع دون تكبد خسائر لفرص الربح العام، على ان تواكبها تدابير اكثر حزما في سياق الصرف والانفاق، اما ان تأتي الموازنة الجديدة لتعول على مدخول رسم التسجيل العقاري فهو امر فيه غاية من الحكمة، الا انه يفتقد حتما الى تكامل براغماتي، بحيث يجب اتخاذ تدابير اكثر توسعا تؤدي الى جعل الاتزان محور العمل عبر تركيب الاسعار ضمن سقوف معينة، مما يعكس موضوعية علمية في مقاربة الامر...
ويشير الى أنه في مقابل تشجيع الاستدانة للتملك العقاري يجب وضع اسس حقيقية لتكميل العقد، بحيث يجب تحديد سقف لكل فئة، على ان تتراكم الرسوم بنسب مختلفة، مع تحديد وجهة الاستعمال للعقار المتداول والتحقق من الأمر.
وقال سركيس "على كل عقار تتم عليه عملية بيع، يجب وضع استمارة مالية للتعريف عن التحولات التي تصيبه من ناحية الثمن والتداول والتغيرات التي تطرأ عليه من الناحية البنيوية والنتائج المالية المترتبة، وهو أمر لم تأخذه الموازنة في الاعتبار، مما يجعل السوق بعيدة عن كل رقابة مالية او حتى ذاتية"، وأضاف ان خطط التنمية المالية لقطاعات الانتاج العام يجب ان تتوسع على قاعدة المساحة الاشمل، مع توفير دينامية خاصة للتطوير في سياق تثمير الفائدة في الجباية والانفاق، وهنا لا بد من سياسة واعية تفيد العدل في الحقوق والواجبات، فماذا ينفعني ان ادفع ضريبة على التسجيل العقاري ان لم يكن هناك بالمقابل حق، فلماذا ادفع هذا المال الطائل للدولة دون اي مقابل".
ولفت الى أن الدولة تجني أرباحاً في العملية العقارية من الأمور التالية:
- التسجيل العقاري وقد تضاعف المدخول بشكل كبير خلال السنتين الماضيتين، بسبب الارتفاع غير الطبيعي للاسعار وذلك في العقارات غير المبنية...
الضريبة على القيمة المضافة على كافة المواد المستخدمة في البناء، وهي تأثرت ارتفاعا بسبب الطلب الكبير على العمل في البناء الذي يوفر ارباحا غير طبيعية لتجار البناء.
لتعود الخزينة وتجني ارباحا جديدة اكثر من مضاعفة عند التسجيل النهائي لشقق مفرزة، تم تكليفها للانشاءات ومن ثم للفرز واخيرا للبيع والتسجيل...
كل هذه العمليات تأثرت بشكل كبير لحماية ودعم الخزينة، الا ان عنصرا واحدا لم يقترب منه التكليف هو الربح على البناء، وهو صار خياليا ويمكن تحميله بعضا من الضريبة المبررة لسبب الفرصة التي رتبتها له حركة الطلب في لبنان، والذي يجب عليه سداد نسبة من ربحه للخزينة، وهنا تكمن فكرة العدل التي يجب اخذها بالاعتبار... فهل يمكن تكبيد متقاعد لا حول له ولا قوة زيادة على الفائدة التي تؤمن له آخرته، في حين يجني تجار البناء ارباحا قياسية دون دفع سنت واحد عليها...
وعليه، يجب خلق ارتباط جديد بين الضريبة التي يدفعها المواطن وخلفيتها الحقيقية لجهة الواجبات وبين ما يجب ان تؤديه الدولة والحكومة من حقوق لهذا المواطن، الذي يسدد ما عليه مقابل ما يجهله او لا يحق له.
أما في التدابير الجديدة المعتمدة في صلب المشروع فيحلل سركيس نتائجها كما يلي:
الضريبة على التسجيل للعقارات او الصفقات التي تزيد عن سبعماية وخمسين مليون ليرة، اي خمسماية الف دولار فهي تصيب الشقق الفخمة والعقارات الكبيرة او ذات القيمة العالية، وهي تتمركز في مجملها في بيروت والضواحي.
الرسوم الخاصة بالانتقال ومضاعفة الاعفاء عن الورثة في الدرجة الاولى امر مقبول وجيد ويستحق الثناء، وهو سيشجع الناس على انجاز معاملاتهم الانتقالية بسرعة اكبر، وتحريك العقار الموروث وطرحه في السوق للتداول بسهولة وسرعة اكبر.
كان يجب وضع اطار عام لتقسيم كافة النتائج في التداول العقاري والقيمة المضافة، قبل وبعد البناء لتسعير اكثر دقة في خلق شرائح سعرية وتكليفها بانسجام كلي مع قيمها، وهكذا كان يمكن للخزينة ان تربح اكثر في ضم مداخيل اكبر وذات مبررات منطقية اسلم.
ويلاحظ سركيس، أنه في ظل الارتفاع المطرد لسعر العقار الذي لن يتوقف، يجب اتخاذ تدابير مالية ضريبية تدفع في الاتجاه عينه، لأن هذه هي مصلحة الدولة في البقاء على الوتيرة المتصاعدة، علما ان الترتيبات الضريبية يجب ان تتناغم مع هذا الصعود لتؤتي ثمارها...
وقال "إن عملية ارتفاع الاسعار تراكمية، فغلاء الارض، يؤدي الى ارتفاع التكلفة التملكية بعد ضم المصاريف الاضافية من عمولة (مرتبطة بالسعر- والتي كان يجب تعديلها بعض الشيء- على اساس الشرائح ذاتها) والضريبة المدفوعة على التسجيل العقاري، وكل الفروقات التي رفعت بشكل ملحوظ كلفة البناء بسبب الطلب الكبير على اليد العاملة، التي تندر يوما بعد يوم، لتصبح الاسعار الاخيرة للكلفة باهظة، وتنعكس غلاء اكبر على الشقق المنتهية للتسليم بعد سداد رسوم الانشاءات ورسوم الافراز وما اليها من معاملات ومصاريف جانبية لا تخفى على احد، واخيرا وبعد كل الجهد يشعر التاجر انه يخسر مهما ربح، فتصغر في عينيه قيمة الربح مهما بلغ حجمه الكبير، وهو يعتبر نفسه خاسرا قياسا بما ينتظره في الايام القادمة، وهكذا تتكرر السبحة والنتائج المالية تتراكم بل تتضاعف، والارقام تغلب على تفكير الناس دون ذكر لما قد نصل اليه في الواقع الاجتماعي للشباب الطالع، وقدرته الشرائية لعقار بهذا النمو الجنوني".

http://www.almustaqbal.com/stories.aspx?issueid=2587&categoryid=4
________________________________________________________________________________
للبحث عن عقارات في لبنان: www.freesimsar.com

No comments:

Post a Comment