المنافسة المصرفية على قروض الإسكان توسّع مروحة الخيارات أمام الزبائن 342 ألف دولار فاتورة قرض منزل بقيمة 180 ألفاً

Freesimsar Latest Real Estate NEWS 

Don't just wait, register now and post your listing for Free in www.freesimsar.com

Please Join and Follow: (Lebanon real estate and cars search engine)
properties in Lebanon
Properties in Beirut and cars In Lebanon

Join and Follow us:
http://www.facebook.com/FreeListing
http://twitter.com/freesimsar

المنافسة المصرفية على قروض الإسكان توسّع مروحة الخيارات أمام الزبائن
342 ألف دولار فاتورة قرض منزل بقيمة 180 ألفاً

المستقبل - الاثنين 25 نيسان 2011 - العدد S2365 - المستقبل الإقتصادي - صفحة 4

كشف تقرير متخصص أن المواطن اللبناني الذي يقترض 180 ألف دولار من مصرف لشراء منزل، سيتعين عليه سداده خلال 30 سنة بمبلغ 342 ألف دولار، بينما ترتفع تكاليف قرض بقيمة 130 ألف دولار إلى 179 ألفاً خلال 15 سنة، في الوقت الذي تشهد فيه السوق المصرفية تنافساً على مختلف قروض التجزئة، بما أتاح مروحة خيارات أوسع أمام الزبائن، لكن بأعباء ليست سهلة. والمعروف أن قرض الإسكان هو قرض طويل الأمد ينطوي على مخاطر أعلى مرتبطة باحتمال العجز عن سداده، مقارنةً بالقروض المصرفية الأُخرى. وغالباً ما يكون قرض الإسكان مدعوماً، بمعنى أنه قد يتميز بفائدة أقل من الفوائد المترتبة على بقية القروض. وبحسب نشرة "Easy Banking 2011" الصادرة عن "InfoPro"، أتاحت القروض المدعومة من مصرف لبنان المركزي للمستهلكين إمكانية الوصول إلى سوق الإسكان، بعدما كانوا يعجزون سابقاً عن دخولها. والمصارف التي تمتلك وفراً من السيولة ترغب غالباً بتقديم قروض سكنية، كان من شأنها إضفاء زخم للسوق العقارية في لبنان. تخمين الأسعار خلافاً للمصارف في بعض الدول الأوروبية، لا تمول المصارف المحلية في لبنان سعر المنزل كاملاً. وتختلف نسبة التمويل من مصرف إلى آخر. فبعضها يمنح الزبون 85 بالمئة، وبعضها الآخر لا يزيد تمويله عن 50 بالمئة. لكن في جميع الحالات، يستند القرض إلى تخمين دقيق لقيمة المنزل، وهو تخمين قد يختلف عن السعر الذي يطلبه البائع. وفي حال بلغ السعر المخمّن 130 ألف دولار وسعر الشراء 150 ألفاً، أو العكس، فإن قيمة القرض تُمنح على أساس السعر الأدنى في الحالتين. غير أن الاتفاق بشأن التخمين قد لا يحل كل مشكلات الملف. فإذا طلب صاحب العقار دفعة أولى تعادل 30 بالمئة، وكان سقف القرض الممكن منحه للزبون يعادل 60 بالمئة، فلا بد من إيجاد حل من مصدر آخر لتأمين الدفعة الأولى قبل اكتمال صفقة البيع. السداد والفائدة قد تمتد سنوات سداد القرض السكني إلى 30 عاماً. ومن مصلحة المصرف، كما من مصلحة الشاري، الاتفاق على قرض يمكّن الأخير من تحمّل أقساط سداده. وعادة ما يكون المبلغ المقترض ثابتاً، بحيث لا تشكل الدفعات الشهرية أكثر من ثلث راتب الزبون. وتختلف الرسوم، ما عدا الفائدة، من مصرف لآخر، وما قد يوفره الشاري في بند ما قد يفقده في بند آخر. وتشكل الفائدة إلى حد كبير الجزء الأكبر من تكاليف القرض السكني. وثمة مصرف واحد يطبّق سعر فائدة ثابت طوال مدة القرض. وفي معظم الحالات، يتباين سعر الفائدة تبعاً للمعدلات العالمية (كما هي الحال مع فائدة "ليبور" اللندنية أو الفائدة الأميركية الفضلى)، مع إضافة نسبة مئوية ثابتة إلى الفائدة العالمية. وبما أن الفوائد المرجعية العالمية منخفضة كثيراً حالياً، فإن الفوائد المعتمدة محلياً لا تُحدد وفقاً لنسبة تضاف إلى المعدل العالمي، بل تعتمد حداً أدنى لا تنزل عنه. وتخضع أسعار الفائدة للمراجعة سنوياً. وتلجأ بعض المصارف إلى تبنّي سعر فائدة ترويجي لمدة معينة في بداية مرحلة شراء البيت عندما تكون مصاريف الزبون مرتفعة جداً. الملف والطوابع تفرض بعض المصارف رسماً محدداً لملف القرض، يراوح عادة بين 100 دولار و250 دولاراً، بينما تفرض مصارف أُخرى بين 0,2 بالمئة و1 بالمئة من قيمة القرض، مع حد أدنى يراوح بين 100 دولار و1000 دولار، تبعاً لحجم القرض. وتطلب المصارف عادة دفع رسوم الملف قبل منح القرض. كما تفرض المصارف رسم سمسرة بين 0,1 بالمئة و1 بالمئة، يُطبّق إما على القرض أو على القيمة المستحقة منه. ولا تتطلب الدفعات بموجب برامج ثابتة طوابع مالية. وعندما تستحق دفعة عبر سندات، فإن رسماً بنسبة 0,15 بالمئة يفرض على قيمة كل سند (بمعنى أن طابعاً بقيمة 1,5 دولار يفرض على كل سند بقيمة 1000 دولار. ويضع خبير التخمين العقاري سعراً للمنزل، بحيث يحصل المصرف على تقويم مستقل لسعر البيت. وهذا ما يفرض على الشاري رسماً آخر، علماً أن عملية التخمين تمكّن الشاري والمقرض من معرفة ما إذا كان السعر المطلوب ثمناً للمنزل عادلاً أم لا. وهذا الرسم الثابت يراوح بين 100 دولار و200 دولار، وهو يُدفع قبل إنجاز صفقة القرض. التأمين والرهن يُطلب من طالب القرض تأمين على الحياة والمنزل، وتُحدد قيمة التغطية إما على قيمة المنزل أو بما يزيد عن قيمة القرض بعامل محدد يُحتسب وفقاً لسياسة المصرف، ويصل أحياناً إلى 130 بالمئة. وتصر جميع المصارف على تأمين ضد الحريق، ويطلب بعضها تأميناً ضد الكوارث الطبيعية، والقليل منها تأميناً ضد مخاطر الحروب. كما تطلب مصارف أُخرى تأميناً عن مسؤولية الغير، لتغطية مخاطر الأذى الذي قد يصيب الزائرين في حوادث مرتبطة بالمنزل، على سبيل المثال. كذلك، تطلب المصارف جميعاً تغطية حالات الوفاة والعجز الدائم. ويتعين على الزبائن المقترضين دفع جميع أقساط التأمين. وحتى في الحالة التي يستند فيها مستوى تأمين المنزل على قيمة القرض، فإن قيمة التأمين لا تتناقص مع سداد المقترض أقساط بيته. حيث أن احتمال دمار المنزل كلياً يوجب بالضرورة تغطية تأمينية دائمة له. ورسوم الرهن العقاري هي رسوم حكومية مفروضة على تسجيل القرض، وتعطي المصرف حق منع المقترض من بيع المنزل إلا بعد سداد القرض كاملاً. والقروض التي تقل عن 120 ألف دولار، وتتجاوز مدة سدادها 7 سنوات، تُعفى من رسوم الرهن. وغير ذلك من القروض، تُحتسب رسوم رهنها على أساس 2 بالمئة من القيمة المرهونة، بما فيها الطوابع المالية. وعليه، فإن قيمة مجملة تبلغ 150 ألف دولار ومرهونة بنسبة 120 بالمئة، يبلغ رسمها 3600 دولار. المستندات والدفع المتأخر تطلب المصارف نسخةً من عقد الشراء للتأكد من وجود عملية بيع. وهي لا تسلم قيمة القرض إلى المقترض نفسه، بل تدفعها إلى البائع بعد إتمام الصفقة كاملة وقانوناً. كما تحتفظ المصارف بمستندات الملكية ريثما يسدد المقترض قيمته كاملةً. أما بالنسبة لقروض التجديد، فإن المصارف تدفع للمقترض مباشرةً في حساب منفصل، لكنها تطلب عامةً دليلاً يؤكد أن المال المقترض سيُنفق على الهدف المحدد. وتراوح غرامات تأخير سداد الدفعات بين 2 بالمئة و20 بالمئة شهرياً، بناء على احتساب يومي، وأحياناً بحد أدنى للغرامة. في حين أن سداد دفعات مقطوعة من القرض قد لا يوفّر على صاحب المنزل الكثير من المال. كما أن سداد "بعض السندات" لا يوفر عليه شيئاً على الإطلاق. كما أن عبارة "بعض السندات" تبقى مسألة تفاوض بين المقترض والمصرف. حتى لو سدد الزبون القرض كاملاً باكراً، فإن المصارف تحسم من الدفعة ما يعادل ما بين 1 بالمئة و5 بالمئة من الفائدة. http://www.almustaqbal.com/stories.aspx?issueid=2950&categoryid=4